Vivir en comunidad es una tendencia que se ha incrementado en Chile en forma sostenida y expansiva durante los últimos 25 años de la mano de un país que crece a tasas importantes. La escasez de suelo obliga a vivir en altura, pero también influye un tema práctico, propio del comportamiento sociológico de estos tiempos, basado en que las personas optan, tarde o temprano, por vivir en un departamento, pues la facilidad que se tiene, por ejemplo, para salir de vacaciones sin mayores problemas, no ocurre con las casas.
Pero vivir en comunidad y bajo el alero de la Ley de Copropiedad inmobiliaria cuenta con una serie de elementos a considerar, con especial atención a los que se dictan sobre la seguridad. Por ejemplo, si usted vive en un edificio o condominio de casas, que cuenta con cámaras de seguridad en los accesos y/o pasillos o ascensores, ¿sabe certeramente si esas imágenes están disponibles cuando usted lo requiera?
¿Esas cámaras graban o solo están como “ojos” electrónicos para los conserjes a cargo de cuidar los accesos al recinto privado? ¿Usted paga un gasto común alto mensualmente que está justificado por el énfasis en la seguridad ? ¿Tiene certeza de que las cámaras graban y se guarda esa información para ser consultada ante un evento de seguridad?
¿Usted tiene certeza de que todos los conserjes, rondines, cuidadores y /o jardineros, tienen verificados por la empresa de administración o por el administrador del condominio, los certificados de antecedentes de cada uno? ¿Tiene usted certeza de que esos antecedentes son revisados y actualizados periódicamente? ¿Tiene acceso a esa información sin mayores trámites o actos burocráticos? ¿Los reemplazantes de los funcionarios de planta cuentan con el curso OS-10 impartido por Carabineros? ¿Tienen claramente individualizada su dirección (comprobada), antecedentes con el correspondiente certificado emitido por el Registro Civil y antecedentes de los anteriores contratantes?
El Reglamento de la Ley de Copropiedad dicta claramente la responsabilidad que tiene la administración, en la seguridad de los recintos. El artículo 26 de dicho reglamento, dice:
Artículo 26.- El administrador tendrá las funciones que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios. A falta de disposiciones en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador, las siguientes:
1.-Cuidar los bienes de dominio común.
2.-Mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y a disposición de los copropietarios.
3.-En el caso a que se refiere el inciso primero del artículo 36 de la ley, contratar por cuenta y cargo del copropietario el seguro de incendio de la respectiva unidad en el caso que aquél no lo hiciere y velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad a que se refiere el artículo 32 de este reglamento.
4.-Ejecutar los actos de administración y conservación; como asimismo ejecutar los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.
5.-Cobrar y recaudar los gastos comunes y sus incrementos por concepto de fondo común de reserva y primas de seguro de incendio, previstos en la ley y en este reglamento.
6.-Velar por la observancia de las disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, de la ley y del presente reglamento y, en general, de las normas legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y poner en conocimiento del Comité de Administración las transgresiones que detecte.
7.-Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7o del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.
8.-Citar a reuniones de la asamblea.
9.-Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen el reglamento de copropiedad y las normas legales y reglamentarias vigentes sobre copropiedad inmobiliaria.
10.-Adoptar o proponer al Comité de Administración, medidas tendientes a precaver la ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad personal de los copropietarios y sus familias, así como sus bienes, dentro del condominio, denunciando la ocurrencia de todo hecho ilícito a Carabineros, Investigaciones o al juez competente.
11.-Mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencia, hospitales, clínicas y médicos, para casos de traslado o atención de enfermos o accidentados, así como del Cuerpo de Bomberos, que correspondan a la localidad donde está ubicado el condominio.
12.-Velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y perimetrales del condominio.
13.-Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno establecidas en el reglamento de copropiedad.
14.-Poner en conocimiento del Comité de Administración cualquier acto de ocupación ilícito o de daño a los bienes comunes o a las unidades, sea por copropietarios o por terceros.
15.-Si se viere comprometida la seguridad o conservación de los bienes comunes o de las unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador, conforme a la facultad que le confiere el inciso quinto del artículo 36 de la ley, podrá ingresar forzadamente a una unidad, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al libro de actas del Comité de Administración, dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del desperfecto producido.
16.-Proponer al Comité de Administración la adopción de medidas para resguardar el ingreso al condominio de personas ajenas a éste, sea en calidad de visitantes o de prestadores de servicios.
17.-En general, todas aquellas otras funciones que específicamente le encomiende la ley, el presente reglamento, el reglamento de copropiedad, o le asigne el Comité de Administración.
El pago del gasto común es una obligación tendiente a mantener correctamente operativo el edificio o casa. Sus medidas de seguridad para prevenir delitos al interior de éste, deben ser comunicadas y bien operadas. No se saca nada con tener muchas cámaras, detectores u elementos de última generación tecnológica, si los operadores directos e indirectos no los ocupan como corresponde para tener buenos rendimientos.
No se saca nada con tener cámaras si no se puede contar con imágenes ordenadas, fechadas, y respaldadas para lograr los objetivos para prevenir delitos y si se logran cometer, para identificar las fugas de seguridad de un lugar que busca, requiere y debe ser seguro para sus habitantes y visitantes.
El servicio de administración de edificios y condominios de casas es un servicio. El consumidor de éstos debe exigir un servicio íntegro, ejecutado por profesionales y expertos en la materia y deben exigir, en una época en que la información es un activo gratuito, poder acceder a investigación en forma inmediata, correcta, fidedigna y actualizada. Las herramientas de comunicación hoy permiten esto sin grandes inversiones. Es un elemento, hoy en día, básico.
